上个月，凯西·贝内特(Kathy Bennett)在她的首相道23号(23 Downing Road)的开放参观日接待了多达40组买家，这是一套位于皮博迪(Peabody)的三床两卫牧场风格住宅，售价为76万美元(约合人民币366万元)。
住宅经过重新设计，拥有从最先进的主浴室到热水浴缸和后院的地滚球场等设施。马萨诸塞州房屋的平均价格接近100万美元，eXp Realty的经纪人贝内特知道竞争将会很激烈。几天前，一位中介甚至打电话问，如果卖家提前报价，他们是否会取消开放日活动。(贝内特礼貌地拒绝了，并解释说这不符合卖家的利益。)
开放日之后，一位潜在买家提出了包括50万美元现金在内的报价。然而，这位买家并不是最终买下这处房产的人。相反，出价被接受的买家已经通过了承销程序，并且有一个升级条款，这意味着他们将自动超过最高出价。此外，他们在移动时间框架上有很大的灵活性，可以适应卖方的时间表。
“合同的条款和金额一样重要，”贝内特说。
当然，现金为王，而且将永远如此。但许多有抱负的房主无法拿出足够的现金来避免抵押房产。
“不是每个人都有100万美元现金，”Compass公司Aranson Maguire Group的董事总经理莎拉·马奎尔(Sarah Maguire)说。“不是每个人都有有钱的父母借钱给他们。”
因此，代理商们正在想尽办法让他们的买家赶在交割日前成交。面对铺天盖地的现金报价、高于要价的出价和闪电般的反应，房地产经纪人正在使用他们手中的一切工具来帮助他们的客户应对卖方市场。
在库存特别少的郊区市场，马奎尔有几个策略来帮助她的买家。她经常与那些有特殊计划的贷款机构合作，比如领袖银行的购买通行证和保证利率的强力投标批准，这些计划帮助有实力的买家与那些全现金的买家竞争。
“他们不只是给你一个预先批准，”马奎尔说。“他们给你的是一份完全承保的承诺，这反过来又让买家放弃了他们的融资偶然性，这反过来又让他们能够与全现金报价竞争。”
马奎尔在竞争激烈的市场中竞争的第二个策略是提供免费回租，允许卖家在交易完成后免费入住至多两个月。(大多数贷款要求新买家在交易完成后60天内入住。)这在很多情况下都是有帮助的，包括当卖家需要更多的时间来寻找其他地方居住，或者想根据自己的需要完美地安排搬家时间时。
“这样，卖家口袋里就有钱了。你可以把钱存在银行，你可以住在家里。”她补充道。
贾森·奈尔斯(Jason Niles)使用多种策略帮助卖方市场中的买方。一种是评估价差保险，即在合同中加入一项条款，说明买方愿意支付房产评估价值与购买价之间的差额。
“所以，如果估价低于1万美元，你最多可以补足差额1万美元，”Coldwell Banker real - cambridge的房地产经纪人奈尔斯说。他使用的另一个工具是房前检查，它允许潜在买家在接受报价之前评估房产的任何重大问题。虽然通常不像全面检查那样彻底，但房屋前检查可以让卖家清楚地知道买家对房子很感兴趣，并可能让卖家有机会在良心更清楚的情况下放弃房屋检查。当然，许多潜在买家可能也会有同样的想法。奈尔斯指出，他曾为多切斯特(Dorchester)的一套多户住宅做过这样的设计，那里有很多有同样想法的潜在买家。
奈尔斯笑着回忆道:“大约有30组买家带着他们的房屋检查员，包括我的客户。”“我们都在房子里跑来跑去，做房前检查。”
奈尔斯说，如果你不愿意放弃检查，另一个策略是“仅出于信息目的”进行检查。这发生在你的报价之前，或者如果你想给它更多的力量，在买卖之后。然而，它的设计不允许买方有权要求卖方在成交前进行任何修理。
另一种选择是提供更高的首付款，这表明买家对房产有兴趣。
奈尔斯说:“这表明你真的很喜欢这栋房子，你是一个强大的买家。”他开玩笑说，他的日记里可能还藏着另外30个策略。“它就像一个魔咒。如果你这样做，再加上你的房屋检查，你真的在检查一些让卖家舒服的盒子。”
虽然这个市场的竞争确实很激烈，但这并不意味着卖家应该自负。贝内特指出，她经常看到皮博迪的房产回到市场上，因为贷款没有被接受，或者在检查过程中出现了问题。她指出，她最近看到林恩菲尔德(Lynnfield)几栋新建筑的价格有所下降，这表明买家认为它们不值那么高的价格。
“我总是对卖家说:你的房子值买家愿意出多少钱。不是卖家和中介来决定价格，而是市场来决定。”“你的房子值买主愿意出多少钱。把这些写下来，因为这是卖房子的关键。”
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