上个月，美国的通货膨胀继续降温，预示着抵押贷款利率的降低将给购房者带来压力。
美国劳工部(Department of Labor)周三公布的数据显示，在截至7月份的12个月中，消费者价格指数(cpi)上涨了2.9%。这标志着自2021年3月以来，年通胀率首次降至3%以下。
按月计算，总体价格较6月份上涨0.2%。这一增长几乎完全是由住房成本上升推动的，而住房成本的报告是推迟公布的。能源价格与6月份持平，食品价格温和上涨，比6月份上涨0.2%，比去年同期上涨2.2%。
对于潜在的购房者来说，通胀整体向美联储2%的目标回落对抵押贷款利率来说是个好消息，近几周抵押贷款利率已经有所下降。目前外界认为，央行极有可能在9月份政策制定者下次开会时开始下调目前5.3%的基准利率。
“今天的数据让市场放心，他们将在9月和12月降息，”Realtor.com?高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林说。“这应该会给今年秋冬的抵押贷款利率带来下行压力，并为2025年购房者的好季节奠定基础。”
房地美(Freddie Mac)的数据显示，截至8月8日当周，抵押贷款利率降至一年多来的最低水平，30年期固定利率平均降至6.47%。
通常情况下，抵押贷款利率会跟随10年期美国国债收益率的走势，而10年期美国国债的走势是对投资者对通胀、经济和美联储未来利率走势的预期做出的反应。周三上午新的通胀数据公布后，10年期国债收益率在小幅上涨和下跌之间波动。
Realtor.com的经济团队现在预计，到今年年底，平均抵押贷款利率将降至6.3%。
从6月到7月，住房成本的上涨占每月总价格上涨的90%，但由于住房成本计算方式的怪异，有一个主要的警告。
住房价格占整体消费者价格指数(cpi)的三分之一以上，但报告的时间可能会延迟6个月。房主的成本报告为“房主等效租金”，或房主主要住所的估计租金。
这意味着住房的通胀数据可能主要反映的是半年前租赁市场的变化，而不是房主每月实际成本的实时变化。房主占美国人口的三分之二。
麦克劳克林表示:“虽然住房通胀正走在反通胀的道路上，但它对CPI的贡献是高度滞后的，因此它的贡献并不能反映我们目前在房地产市场看到的放缓。”“我们预计，随着‘避难猪’在CPI巨蟒中发挥作用，我们将在今年剩余时间里继续获得更好的读数。”
一些经济学家认为，住房成本的计算方式人为地推高了通胀数据，可能促使美联储等待太久才下调基准利率。
“有没有可能美联储来得太晚了?”直到本月，美联储似乎一直把注意力集中在通胀和实现2%目标的进展上。但住房一直是消费者价格指数的巨大贡献者，”Bright MLS首席经济学家丽莎·斯图特万特说。“由于美联储一直将利率维持在高位，较高的利率抑制了新的住房建设，增加了借贷成本，从而加剧了住房成本。”
Sturtevant指出，将住房成本从指数中剔除后，自2023年5月以来，CPI平均仅为1.7%。
“即使降息和随后的抵押贷款利率下降，也会有一些犹豫不决的购房者，他们的财务状况已经捉襟见肘，已经达到了负担能力的上限。降息幅度可能太小，也可能太迟。”
最近的经济数据，包括令人失望的7月份就业报告，引发了股市短暂的恐慌，引发了人们的猜测，即美联储可能会在9月18日的下一次会议之前“紧急”降息。
然而，紧急降息是罕见的，通常只在经济极度紧急的情况下才会出现。
自世纪之交以来，已经有七次紧急削减:2001年为应对互联网泡沫破裂和9/11恐怖袭击而进行了三次削减，2008年大衰退和2020年新冠肺炎大流行分别进行了两次削减。
金融专家对美联储是否会在9月之前采取紧急行动持怀疑态度，除非股市大幅崩盘或关键经济指标突然暴跌。
迈阿密帝国基金(Imperial Fund)董事总经理维克托?库兹涅佐夫(Victor Kuznetsov)表示:“即使没有紧急降息，未来几个月仍然至关重要。”“因此，虽然美联储不会实施紧急降息，但它已经表示，可能会考虑在不久的将来进行更大幅度的降息，可能是在9月份，这取决于未来几个月经济的发展情况。”
实际上，根据CME的Fed watch工具，目前债券市场对美联储是将在9月降息25个基点，还是进一步降息50个基点的看法大致持平。
9月份更大幅度的降息可能会促使抵押贷款利率更大幅度的下降，从而刺激更多的买家和卖家进入市场。
