“分区是一种工具，而不是目的，”西蒙弗雷泽大学城市项目主任Andy Yan说。
然而，政府越来越多地将分区作为刺激发展和释放住房负担能力的关键战略，卡尔加里也不例外。
卡尔加里市的住房战略于9月获得批准，其中一项倡议是重新划分所有低密度住宅区，允许每地块最多建造四个单元。根据市政府的一份声明，这样做将“消除障碍，增加住房选择，比如包括不同大小的住房，这些住房将位于低端市场。”
在一个60%的住宅用地被划为半独立式住宅和独栋住宅的城市，社区的抵制是可以预料的——但一个不太可能的群体加入了这场斗争:房地产经纪人。
2月13日，代表卡尔加里地区7600多名房地产经纪人的卡尔加里房地产委员会(Calgary Real Estate Board)发表了一份声明，反对“全面升级”，理由是停车、社区特色和房产贬值等一系列担忧。
缺乏清晰的沟通似乎加剧了卡尔加里房主的焦虑，所以经纪人代表他们的客户说话。
卡尔加里房地产经纪人卡伦?福塞特表示:“全面升级的提议给房主和购房者带来了巨大的不确定性和不安。”“他们担心自己的房子会贬值。”
她补充说，对大多数人来说，买房是他们一生中最大的一笔投资。“保护这项投资对他们来说至关重要。”
尽管这是一种自然的担忧，但没有证据表明，在低密度的住宅区，排屋、三层公寓或二级套房的存在会导致房地产价值下跌——事实上，情况往往正好相反。
当一个地块上可以建造更多的单元时，该地块的潜力就会增加，其市场价值也会增加。更低的价格点是通过在同一地块上建造更多、更小的住宅来实现的，而不是通过降低相邻房产的价值。
换句话说，用四套价值58.6万美元的联排别墅取代一套价值70万美元的平房，可以满足卡尔加里家庭需求的家庭数量就会增加，从而减轻市场压力。
一位城市发言人在一份电子邮件声明中说:“(升级规划)的成功包括让更多的卡尔加里人能够在一个满足他们需求的社区找到适合他们生活方式的稳定、高质量的家。”
然而，对一些人来说，选择的增加并不能保证所有住房都能负担得起。
CREB首席经济学家安-玛丽?卢里(Ann-Marie Lurie)质疑允许更温和的密度，或中等偏上住房，以创造卡尔加里市场目前所需的那种供应的有效性。
她说:“人们经常忘记的是，由于土地成本更高，他们无法以更低的价格重新开发。”“除非增加了大量的密度。”
去年12月，所有细分市场的供应月数都大幅减少，但在基准价格为572,300美元以下的房产中，库存最为紧张。2月中旬，只有三分之一的待售房屋低于这个价格点。
卡尔加里的经纪人贾里德?张伯伦(Jared Chamberlain)表示:“低价产品是绝对需要的。”他指出，人们对负担能力的担忧已经影响了他的专业和社交圈。“但仅仅向市场供应是解决不了问题的。”
尽管去年卡尔加里完成了1873套联排住宅，但这类住宅的转售价格中位数在2023年增长了近20%，在12月达到了434,200美元。这一价格点仅比新建房屋的评估价值中值(纽约市估计为58.6万美元)低26%。
在张伯伦看来，困扰卡尔加里的问题是由来自房价较高地区的买家涌入造成的，他们可以轻松负担60万美元的房价。“那个市场只是推高了价格。”
根据卡尔加里市最新的住房需求评估，有84,600个家庭已经将超过三分之一的收入用于住房成本，这种情况对低收入和极低收入的租房者造成了不成比例的影响。不列颠哥伦比亚大学的住房需求评估工具估计，卡尔加里的经济适用房缺口约为5万套。
但一些人认为，单靠分区不太可能产生这样的住房。
“全面升级的问题在于，它试图达到一个共同的目标，而没有意识到可能存在的本地化机会，”Yan说，他补充说，促进新住房的建设，而不考虑它应该针对的收入群体或它的位置，这意味着建造的房屋不一定能满足低收入者的需求。
“我们需要更加深思熟虑地为市场体系无法发展的特定人群提供住房。”
CREB政府关系常务委员会主席王宏(Hong Wang)表示，卡尔加里的房地产经纪人可以支持一种更有针对性的方法。她提到了多伦多房地产开发商和城市规划师詹妮弗?基斯马特(Jennifer Keesmaat)去年12月在卡尔加里市主办的一次活动上举的例子。
“在多伦多，他们正在开发这些大型项目，包括社会住房、经济适用房、市场租赁和住房所有权——所有这些都是一体的，与社区完美融合，”王女士说。
在她的主题演讲中，Keesmaat女士指出，“摆脱排他性分区是一个时机已经成熟的想法……但它并不能解决关键问题，即提供我们需要的住房供应量，以改变我们城市的住房供应方式。”
卡尔加里市(City of Calgary)估计，重新规划后的第一年可能会新增750套房屋。从长期来看，实施这一改革预计将使住房年开工量增加至多12%，每年新增约1500套净住房。
2023年，卡尔加里有16,679套住房开工，12,499套完工，是有记录以来的最高数字。
“我们需要更多的供应，这是毫无疑问的，”卢里说。“我希望看到几个月的供应量达到三个月的水平，从而更加平衡，但这种情况自然会发生。”
决定此事的公开听证会定于4月22日举行。
福塞特说:“最终，不管发生什么，我们都会让人们买卖。”“这对我们没有影响，但对我们的客户影响很大。”
