肖尔迪奇区(Shoreditch)曾被吹捧为伦敦的硅谷(Silicon Valley)，那么它在过去15年里表现如何?它仍然是伦敦科技圈的中心吗?
15年前，小型科技公司聚集在老街环岛附近的现象首次引起房地产行业的注意。2010年，时任英国首相戴维·卡梅伦(David Cameron)宣布计划将肖尔迪奇区(Shoreditch)和奥林匹克公园之间的地区改造成“世界上最伟大的技术中心”之一，这引发了“科技城”倡议的诞生，据估计，在短短两年内，科技初创企业的数量从85家增加到5000家。老街地铁站周围的区域获得了“硅环岛”的绰号，反映了该地区的宏伟计划，谷歌开设了一个孵化器中心，以确保它识别和吸引最优秀的人才。然而，谷歌在新冠肺炎疫情后关闭了其肖尔迪奇园区，该园区自成立以来一直处于亏损状态，这表明它希望专注于英国各地的初创企业。此外，该地区首批专门的联合办公空间之一TechHub于2020年关闭，原因是租金上涨难以控制，以及与疫情相关的需求下降。
那么，随着疫情的过去和复苏的开始，肖尔迪奇是否不负炒作，是否成为卡梅伦政府想象中的科技中心?
尽管该地区经历了伦敦开发商预期中的活动热潮，但在过去五年里，该地区的建筑数量急剧下降。在科技城计划宣布后，几个大型办公方案的计划被制定，在2014年至2018年期间，新建和翻新的办公空间近300万平方英尺。然而，开发商已从写字楼转向其他领域。在截至2023年的五年里，投放市场的房屋数量只有这个数字的一半，其中超过三分之一是空置的，远高于伦敦市中心略高于20%的空置率。这通常意味着租户需求减弱，尤其是与伦敦最大的科技公司出售多余空间的说法相反。
在过去的15年里，需求确实有所增长，尽管增速并不明显高于伦敦其他地区。然而，该地区经历了明显更强的净吸收。自2009年以来，老街环岛(Old Street Roundabout)周边地区的需求增长是需求减少的五倍左右，而整个伦敦的需求减少率约为这一比例的一半。
这已经转化为健康的租金增长，尤其是四星和五星评级的建筑，该地区的表现优于伦敦其他地区。在过去的15年里，老街环岛周围优质空间的租金上涨了70%，而在更广泛的伦敦市场上，同等级建筑的租金上涨了60%以上。虽然这种增长对房东来说是个好消息，但有人担心，它可能会让一些最忠实的租户望而却步。
然而，科技行业租户的需求依然强劲。虽然从绝对数量来看，大部分租赁活动来自金融和法律部门，主要集中在芬斯伯里广场和利物浦街车站以北的地区，但科技部门的存在肯定有所增加。与2009年的水平相比，科技行业的租金表现优于大多数其他行业。最近，科技企业一直在支付一些最高的租金，比如云银行公司cino去年12月以每平方英尺75英镑的价格租下了皇冠广场19号(19 Crown Place) 1.8万平方英尺的租金。然而，表现最好的行业是服务式办公室和联合办公，在获取空间方面处于领先地位。上个月，Knotel以每平方英尺80英镑的价格买下了Hylo的2.7万平方英尺。考虑到60%的英国初创企业在头三年内倒闭，而且往往不太愿意签订传统的租赁协议，在一个与科技行业密切相关的地区，灵活办公空间的成功并不令人意外。
过去10年的主题之一是，随着集群对数字时代的商业变得不那么重要，伦敦的子市场边界受到侵蚀。现在很少有企业会集中在一个相对较小的地理位置上寻找人才，特别是当便利设施和交通对吸引和留住员工变得越来越重要的时候。然而，至少对科技行业而言，硅谷环岛似乎仍是其精神家园。
Patrick Scanlon是CoStar市场分析高级总监
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