在美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称:美联储)在最近一次会议上维持基准利率不变之后，抵押贷款利率很可能在整个夏季都维持在高位。
正如市场预期的那样，美联储周三将联邦基金利率维持在5.25% - 5.5%的目标区间不变。近一年来，美联储一直将利率维持在这一水平，此前美联储为遏制通货膨胀迅速将利率从接近于零的水平上调。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔在宣布利率后的讲话中表示，通货膨胀率已经从两年前的最近峰值“大幅下降”。但他承认，在周三早些时候公布的数据显示年通胀率为3.3%之后，通胀“仍然太高”，仍高于美联储2%的目标。
根据美联储发布的预测，美联储政策制定者目前预计，到今年年底只会降息一次。据芝加哥商品交易所(CME) Fed watch Tool的数据，在美联储9月会议召开之前，债券市场并不认为有降息的可能，届时交易员认为降息的可能性为64%。
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Bright MLS首席经济学家丽莎?斯图特万特(Lisa Sturtevant)表示:“美联储将降息次数从三次减少到一次，这一事实将让那些希望夏季降息的人失望。”他说:“抵押贷款利率在更长时间内保持在较高水平，很可能在今年晚些时候之前保持在6%的高位。一些因负担能力问题而被边缘化的购房者将等到利率下降后再买房。”
据房地美(Freddie Mac)的数据，目前抵押贷款利率仍接近20年来的高点，截至6月6日当周，30年期固定贷款的平均利率为6.99%。尽管抵押贷款利率与联邦基金利率没有直接联系，但在美联储似乎即将降息之前，抵押贷款利率不太可能大幅下降。
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Realtor.com?首席经济学家Danielle Hale说:“对于购房者和卖家来说，我预计抵押贷款利率的峰值可能还在后头，但波动性仍然是一个风险，使卖家、购房者和租房者的搬家决策变得复杂。”
“虽然Realtor.com上的房价中位数自2019年5月以来上涨了37.5%，但每平方英尺的房价上涨了52.7%，是同期整体通胀速度的两倍多，”黑尔补充道。“再加上抵押贷款利率不断上升，人们的负担能力已经捉襟危坐，可能已经到了一个临界点，尤其是对那些没有住房、无法利用现有房主可以获得的创纪录的房屋净值的年轻家庭来说。”
美国劳工部周三稍早公布最新通胀数据后数小时，美联储宣布最新利率决定。
令人惊喜的是，5月份消费者价格指数(cpi)与上月持平。该指数较上年同期上涨3.3%，较4月份3.4%的年化涨幅有所放缓。
报告显示，4月至5月，食品杂货价格持平，汽油价格环比下跌3.6%，有助于控制整体通胀。但住房成本的上涨不仅抵消了汽油价格的下跌，而且还抵消了住房成本的上涨，住房成本环比上涨0.4%，同比上涨5.4%。
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住房占CPI的三分之一以上，主要由租赁市场的趋势决定。虽然大多数美国人都是房主，但CPI通过“房主等效租金”来计算他们的住房成本，粗略地说，这是房主如果出租自己的主要住所，每个月预计要支付的费用。
主要住宅的业主等价租金占CPI的25%。从4月到5月，这一类别增长了0.4%，比去年同期增长了5.6%。
不过，劳工部计算房主住房成本的方法受到了批评，有人说它滞后于租赁市场的变化大约一年，而且不能准确反映房主每月实际面临的成本。
Realtor.com最近发布的5月份租金报告显示，公寓租金中位数连续第10个月同比下降。
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“非官方的私人部门数据显示，由于暂时供应过剩，公寓空置率不断上升，而租金基本上没有上涨。因此，官方的消费者价格通胀，有一个滞后时间，毫无疑问有更多的空间放缓，”全国房地产经纪人协会?首席经济学家劳伦斯·尹在一份声明中说。
鲍威尔周三在接受记者采访时承认，报告住房成本变化的滞后时间，并为业主等效租金作为报告住房成本的指标进行了辩护。
鲍威尔说:“在通货膨胀和物价上涨中，最困难的事情之一就是如何考虑人们住在他们可以租的房子里所获得的服务，但他们实际上是住在里面并拥有的。”“有些国家只是忽略了这一点，但这不是我们处理通胀的方式。”
在鲍威尔为美国衡量住房通胀的方式进行辩护之前，一位前白宫顾问提出了尖锐的批评，他认为美联储的限制性货币政策基于对住房通胀的错误衡量，正在加剧住房市场的问题。
奥巴马政府前高级经济顾问吉姆?帕罗特(Jim Parrott)上周在《华盛顿邮报》的一篇专栏文章中提出了上述观点，他与穆迪分析公司首席经济学家马克?赞迪(Mark Zandi)共同撰写了这篇文章。
两人写道:“美联储激进的加息有助于冷却通胀，但其坚持更长时间保持利率较高，是基于对拥有住房成本在通胀中所起作用的严重误判，并可能对经济造成不必要的伤害。”
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帕罗特和赞迪认为，业主等效租金是一种“有缺陷的”通胀衡量标准，“严重依赖于对房屋拥有成本的错误理解”。
他们写道，这是因为大多数美国人要么完全拥有自己的住房，要么在利率上升前几年就有了固定利率的抵押贷款，这意味着他们每月的住房成本没有上升。然而，根据联邦通胀指标，他们的住房成本与租房者的成本同步上升。
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如果美联储效仿其他发达国家的明智做法，将这一变量从其衡量标准中剔除，它会发现通胀正处于2%的目标水平。事实上，自去年秋天以来就一直存在，”他们写道。
更糟糕的是，高利率是当前实际房价飙升的原因，因为高利率使得数以百万计急需的新住房建设融资变得更加困难。由于房主的“锁定”效应，更高的抵押贷款利率也耗尽了待售房屋的数量。
从本质上讲，Parrott和Zandi认为，美联储是在与虚幻的通胀作斗争，这种通胀是基于对住房成本的错误评估，而与此同时却助长了房价的实际通胀。
他们写道:“现在是美联储宣布在对抗通胀的战争中取得胜利并降息的时候了。”
