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房地产市场正受到关键利率上升以及由此导致的融资成本上升的影响。高收益也正在成为负担(象征性图像)。?IMAGO/Frank Hoermann/SVEN SIMON
最近房地产价格一直在下跌。对消费者来说，这听起来像是好消息，但对一些房地产开发商来说，这意味着资不抵债——从而导致中期供应短缺。
卡塞尔——住房价格昂贵，部分原因是长期以来需求高于供应。然而，由于低利率阶段的结束给房地产行业带来了压力，新房地产的建设正在步履蹒跚。债券到期和房地产销售价格暴跌加剧了融资成本的上升。最初听起来对消费者来说是个好消息，但对一些房地产开发商来说却意味着资不抵债。
建筑许可的数量继续下降:根据联邦统计局在10月中旬公布的数据，8月份，批准建造了1.93万套公寓，比去年同期减少了31.6%。根据国家统计局的数据，房价持续下跌的主要原因仍然是建设成本上升和融资条件恶化。
但最近房地产价格的大幅下跌也起到了一定作用。评级机构Scope的Philipp Wass对《商报》表示，写字楼的降幅可能高达20%。这位专家表示:“对于位于贫困地区的房产，价格可能会下跌得更厉害。”根据Immobilien-Erfahrung平台的Torsten Bader的数据，住宅房地产的价格在2023年第二季度下降了10%。特别是，能源平衡不佳的房地产价格最近暴跌。
房地产投资者贝德(Torsten Bader)认为，住宅房地产价格未来不会进一步大幅下跌。“这在一定程度上是由于新建筑行业的许多小型房地产开发商将在未来几个月申请破产。其原因是，银行已经收紧了要求，要求增加资本金，以将风险降至最低。”此外，由于融资成本更高，许多新建设项目从纯粹的数学角度来看不再值得。最好的情况是，它们被推迟了，但有些无法再实现——这导致供应减少。
当钱便宜的时候，投资者买了很多公寓。现在，房地产集团不得不将资产负债表上的房产价值向下调整。在德国市场领导者沃诺维亚(Vonovia)，今年账面上的减记额达到了20亿欧元。根据其自己的信息，这家dax上市公司最近在德国拥有超过50万套公寓。住宅集团LEG等其他行业巨头也不得不调整其资产负债表价值。然而，这听起来像是大企业的奢侈品问题，可能会在中期对消费者的房地产供应产生影响。
建筑业不仅受困于昂贵的融资、不断下跌的房价和不断上升的建设成本。除了这些问题之外，还有债券问题:住房集团最近一直依靠债券市场获得廉价资金。现在，还款即将到期，这给该行业带来了进一步的压力。Vonovia首席执行官Rolf Buch对dpa-AFX财经通讯社表示，降低融资成本是重中之重。8月份有消息称，重要的一步是回购总价值达10亿欧元的债券。
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公司老板继续说，加上1350560套公寓以约3000万欧元的价格出售，以及以10亿欧元的价格出售近66%的s
dewo投资组合，这给公司带来了良好的财务回旋余地。根据此前的消息，经过多年的扩张，Vonovia打算出售约1000套公寓，并用所得款项减少债务。然而，这些公寓往往只能以低于资产负债表价值的价格出售，这可能对住房集团的信誉产生负面影响。
专家Philipp Wass对德国商报预测，未来大多数房地产公司的再融资状况将会恶化。这位专家继续说，由于市场利率上升，债券价格大幅下跌，因此一些公司能够以低于票面价值的价格回购债券。这对大型房地产集团等债券认购方来说不是好消息。
多年的低利率已经结束。与2019年相比，目前房地产融资大约是2019年的两倍。虽然欧洲央行最近暂停了利率，但建筑利率的上升趋势似乎仍在继续。FMH金融顾问马克斯·赫布斯特(Max Herbst)对德国新闻社表示:“建筑利率的根本放松是不可预见的。”根据FMH的数据，截至10月底，10年期抵押贷款的平均利率为每年4.25%，而且呈上升趋势。相比之下，在2022年1月，你仍然可以以不到1%的利率获得十年承诺的建筑贷款。
对于普通收入者来说，拥有自己房子的梦想似乎越来越遥不可及，而高利率是一种威慑。然而，一项历史比较揭示了惊人的事实:正如德国经济研究所(IW) 10月份尚未发表的一项研究显示的那样，事实上，在过去，购买住宅物业并不便宜，而是贵得多。根据计算出的指数，利率峰值出现在1981年，当时利率为10.6%。尽管由于高通胀，欧洲的关键利率最近有所上升，但仍远低于峰值水平(bme with dpa)。
