想象一个熙熙攘攘的社区，里面有单户住宅、三层住宅、公寓楼、企业和公共设施。租金增长缓慢，房价合理，而且有很多经济适用房可供选择。家庭、年轻人、退休人员和企业都能够共存，使该地区多样化和充满活力。
不幸的是，大多数美国社区并不是这样的。相反，这个国家的大部分地区都有分区法，规定建造除单单元住宅以外的任何东西都是非法的。但这些法律——最初的目的是将住宅区与制造业隔离开来，并基于种族隔离和排斥人们——正在遭遇严酷的现实。美国城市，尤其是那些就业市场不断增长、新居民大量涌入的城市，需要建造数以百万计的新住房，以防止住房变得难以负担。而且，保持只允许单一家庭居住的分区法，几乎不可能满足这些地区的住房需求。
经济学家和城市规划者说，为了让住房更充裕、更便宜，我们需要对许多社区进行升级改造——使建造更密集、更高的住房合法化，比如复式、三层和联排别墅。分区升级不会导致现有住房价格突然暴跌，但它会通过满足需求来减缓住房成本的增长。这是解决负担能力危机的必要但不充分的第一步。
布鲁金斯学会(Brookings Institute)城市经济学和住房政策专家珍妮·舒茨(Jenny Schuetz)对我说，“几十年前的大量经济学文献告诉我们，实行限制性分区的地方，随着时间的推移，建造的住房会越来越少，而更严格的分区会减少供应，提高价格。”“经济学家和政策分析人士基本上一致认为，这是我们必须走的方向。”
对分区改革的强烈反对限制了我们在美国拥有的实际模式的数量。因此，专家们将目光投向国外寻求解决方案。在如何通过分区改革成功增加住房供应方面，新西兰是一个特别的例子。面对迫在眉睫的住房危机，这个岛国实施了分区升级措施，使中密度住房的建设合法化。这不仅有助于减缓飙升的住房成本，还激发了两党在全国范围内扩大该政策。
“奥克兰的例子特别具有开创性，因为它不再是一场理论辩论，”密切研究新西兰住房改革的澳大利亚经济学家马修·马尔特曼(Matthew Maltman)告诉我。“这只会让向人们推销变得容易得多。”
新西兰长期以来一直面临着许多美国城市面临的同样问题:非常低密度的住宅区限制了可建造住房的数量。在20世纪70年代和80年代，该国甚至“降级”了住宅区，进一步限制了该国大部分地区的住房容量。随着人口的迅速增长——2013年至2018年间增长了近11%——一场严重的住房负担能力危机开始酝酿。新西兰最大城市奥克兰的房价在2009年至2016年间翻了一番，新西兰其他地区的房价也紧随其后。在奥克兰，人们甚至开始每月支付数百美元租用没有浴室和厨房的车库。
面对这个日益严重的问题，这个城市决定采取行动。2016年通过的一项法律允许“温和密度”，这使得在单户住宅地块上建造复式、三层和联排别墅是合法的。这项政策使该市的住房容量增加了两倍。研究人员发现，在2015年至2020年期间，该市允许的新住房单元从6000套增加到14300多套。奥克兰从主要是单户住宅变成了多单元住宅和附属单单元建筑的密集组合。在2021年的一篇研究论文中，奥克兰大学经济政策中心主任Ryan Greenaway-McGrevy发现，奥克兰的政策成功地实现了增加供应和增加密度的双重目标。
“按人均计算，奥克兰在新西兰最大的城市中已经从落后者变成了领先者，”他在一封电子邮件中告诉我，并补充说，该市发放的人均建筑许可证数量“在2020年左右达到了创纪录的高位，在2021年和2022年又被超越了”。
这些变化不仅带来了大量新住房，还减缓了住房成本上涨的步伐。马尔特曼发现，奥克兰房价暴涨的“趋势发生了重大逆转”。
“自政策实施以来，租金价格增长明显放缓，”马尔特曼告诉我，他指的是2016年的改革。“收入和通货膨胀的增长都快于租房价格的增长。”
虽然新西兰房主反对密集住房的声音在政策推出时很响亮，但2020年的一项研究发现，奥克兰居民越来越支持他们社区的新建筑——64%的人支持中密度住房，以此作为解决城市住房短缺的一种方式。奥克兰升级规划的成功甚至激发了一项两党共同制定的国家政策，该政策于2021年通过，要求该国最大的城市允许在住宅区建造中密度建筑。
这种转变并不是灵丹妙药，新西兰仍然面临着住房方面的挑战。2021年的政策遭到了当地的强烈反对，中间偏右的国家党也开始反对它。疫情和起伏不定的利率对市场造成了严重破坏，从技术上讲，该国现在处于衰退之中。但专家表示，如果没有区划改革，情况会更糟。
在美国，有很多人反对分区改革，尤其是高收入的当地房主，他们不希望看到自己的社区发生变化。一些人质疑供求关系的基本规律，坚持认为新建住房实际上提高了房价。其他人则更有理由担心基础设施、学校和其他服务的压力。
许多城市还在旧的、复杂的监管体制下运行，这使得建设变得困难。曾在纽约市长白思豪(Bill de Blasio)任内担任住房和经济发展部副市长的维姬·比恩(Vicki Been)告诉我，土地使用法规往往会堆积起来，有时还会相互矛盾。“所以你必须，真的，每隔一段时间，就拿着手术刀说，‘好吧，我们要更新这个，我们要切断所有复杂的层次，’”她说。
但新西兰提供了一条走出困境的出路。Schuetz说，这个国家对美国来说是一个特别好的榜样，因为两国的城市规划系统、土地使用制度和地理位置相对相似。“它更像美国，而不是欧洲的大部分地区。”
加州YIMBY的城市规划师兼研究总监诺兰·格雷(Nolan Gray)对此表示赞同。格雷说:“一个典型的新西兰城市看起来很像一个典型的美国城市。“大多数建筑都发生在汽车时代;你有很多独户社区;这里有很多低层商业走廊。”格雷补充说，和美国人一样，普通新西兰人也把自己的房子当作一种投资，“他们私下里希望房子能升值，这样他们就可以套现退休了。”
格雷说，目前美国城市的住房建设有三种模式。有些城市——包括纽约、旧金山和洛杉矶——人均新建住房数量很少。还有一些城市，包括凤凰城、休斯顿和亚特兰大等阳光地带的新兴城市，它们的建筑大多是无序扩张的。还有像丹佛、西雅图和华盛顿特区这样的城市，它们成功地在现有社区建造了许多新的、密度更大的住房。他对第三种模式持乐观态度。
格雷说:“这些城市都有一个共同的长期认识，那就是我们将会增长很多，让我们开始进行基础设施规划和公共设施规划，以实现这一目标。”
在加州和一些美国城市，包括西雅图和俄勒冈州的波特兰，附属住宅单元的合法化在刺激建设方面非常成功。附属住宅单元是一种较小的独立住宅，如后院的“奶奶公寓”。加州在2022年批准了2.3万多个ADU许可证，高于2017年的不到5000个。
城市研究所(Urban Institute)的土地使用和住房研究员约纳·弗里马克(Yonah Freemark)告诉我:“开发商对允许建设adu的反应如此极端，这一事实表明，这项政策有一些地方是正确的。”
1998年，休斯顿还将最小住宅面积从5000平方英尺减少到1400平方英尺，从而大幅增加了人口密度。此后，在这些较小的地块上建造了近8万套新房。
有迹象表明，分区改革对不同地区和不同政治派别都有吸引力。进步的蓝州共和党人、自由主义者和自由市场保守派都支持这样的版本。蒙大拿州的共和党人最近通过了一系列放宽全州分区的法案，将其作为避免加州式扩张的一种方式。
布鲁金斯学会(Brookings Institute)的舒茨表示:“信息传递的灵活性是支持住房运动的真正优势之一。”“在加州，你可以把它框定为种族平等、气候友好。在蒙大拿州，你可以说这是反加州的。犹他州非常关注水资源短缺问题，也非常重视家庭友好型地区，让孩子们搬回他们长大的地方成为可能。”
然而，改革并不总是一蹴而就。2018年，明尼阿波利斯成为美国第一个实施奥克兰式改革的主要城市，结束了单户住宅分区，并允许在单户住宅地块上建造最多三套住宅。但该市不允许新建的多单元建筑比它们所取代的单户住宅更高或更宽，因此最初的政策变化只刺激了该市所希望的一小部分建筑。规模的限制使得这种选择对开发商的经济吸引力降低。经验证明，政策制定者必须愿意反复调整政策，以获得他们想要的结果。
“细节决定成败，”前纽约市副市长比恩说。“有无数的细节。”
他补充说，尽管出现了一些小问题，但这些分区改革的初步成功是有希望的。
“我们看到了变革的成果，这确实肯定了这样做的重要性，改革的重要性，但也让人放心，因为世界没有分崩离析，”她告诉我。
分区改革只是拼图中的一块。要让美国房地产市场进入“涅槃”，还有许多其他必要的补救措施——从建筑规范的修改到服务和设施的长期扩张。城市和州需要建设足够的基础设施，包括公共交通、学校、公园、供水和下水道能力以及其他基本服务，以容纳不断增长的社区。
“你真的需要从整体上看，确保你在基本的事情上带来了所有额外的能力，让社区感觉像一个社区，”Been说。
政府还需要投入公共资金，为低收入人群提供经济适用房和公共住房选择。如果没有对包容性住房的补贴，买不起市场价格住房的人将被抛在后面。
“更多的住房供应几乎是一个明确的积极因素，通过政府监管允许新的住房供应似乎非常重要，”Freemark说。“也就是说，我们不能仅仅依靠基于市场的反应来实际建造这些新住房单元，因为我们不会看到对低收入社区的投资，我们不会看到中低收入人群负担得起的新住房单元。”
但无论如何，城市都需要建造更多的住房。他们需要确保当前房主的声音不会淹没未来几代居民的声音。
舒茨说:“程序方面很重要，因为如果你给现有居民否决权，他们就会出现在社区会议上，抗议一些事情，拖延整个过程，要求开发商不断做出改变，然后回到他们的建筑师那里。”“你只是让它变得非常非常昂贵，所以一些项目会因为不再值得而夭折。”
从进步的YIMBYs到希望减少政府监管的保守派，分区改造可以吸引各个政治派别的人。新西兰的经验表明，尤其是在承受能力危机的情况下，这是迈向更大、更雄心勃勃的努力的必要第一步。
乔治梅森大学(George Mason University)倾向自由主义的莫卡特斯中心(Mercatus Center)的住房研究员艾米丽·汉密尔顿(Emily Hamilton)告诉我，“任何迈向分区化的渐进步骤，都是朝着增加供应和提高可负担性迈出的积极一步。”“就总体目标而言，我认为将房价降至建筑成本水平是住房充裕的最终标志。”
Eliza Relman是一位政策记者ndent专注于Insider生态系统的住房、交通和基础设施nomy团队。
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