在过去的36年里，瑞克和劳拉·津尼克一直生活在内华达州。但是，当他们的儿子和孙子决定搬到俄克拉荷马城时，津尼克夫妇决定跟随他们，把他们占地三分之一英亩的四居室房子出售。
这个决定效果很好。那栋房子卖了48万美元，让辛尼克家发了一笔横财。他们在俄克拉何马州找到了一套更容易管理的单层住宅，价格为27.5万美元，离他们的家人很近。这是他们有生以来第一次全部用现金支付，以避开飙升的抵押贷款利率。
“搬家是为我们准备的，”77岁的劳拉·津尼克(Laura Zinnick)说。“我很高兴我们能在晚年买下这栋房子。”
房地产市场的衰退已经结束
辛尼克一家并不孤单:在美国火热的房地产市场上，年龄较大的买家占了上风。根据美国全国房地产经纪人协会周一公布的数据，今年，重复购房者(以前买过房子的人)的年龄中位数是58岁。这比去年创纪录的59岁略有下降，但比1981年全国房地产经纪人协会开始调查时的36岁有了显著上升。
最近，祖父母们一直在排挤那些第一次努力进入市场的年轻买家。根据NAR的数据，如今，首次购房者占市场的32%，远低于1981年以来38%的平均水平。与20世纪80年代初的快30岁相比，他们现在更有可能在35岁左右。
其结果是后疫情经济的又一个怪癖，尤其是事实证明非常强劲的房地产市场。随着美联储(fed)将利率提高至22年来的高点，人们普遍预期，随后抵押贷款利率的飙升将打击买家需求。但是，即使30年期固定利率抵押贷款接近8%，房地产市场的低迷也是短暂的。
与此同时，一种新的情况正在出现，那就是那些仍能找到买房方法的买家:他们年纪更大，而且因为他们中的许多人在买房之前卖掉了房子，所以他们也更富有。
全美房地产经纪人协会的副首席经济学家杰西卡·劳茨(Jessica Lautz)说，“我们说的仍然是一个对首次购房者来说难以进入的市场，尽管竞争略有减少。”“如果有多人出价，那么全现金买家或拥有大量股权的人很可能会胜出。那个人会变老。”
住房市场的一个问题是:人们不会放弃他们的廉价抵押贷款
原因有很多。首先，年纪较大的购房者也可能在出售房子，这为他们提供了新的现金。事实上，根据NAR的数据，2023年，典型的房屋卖家年龄为60岁，与去年相同。
由于可供出售的房屋如此之少，卖家通常会选择潜在买家提供最具吸引力的报价——无论是大笔首付款、良好的信用还是全现金。在这方面，年龄较大的买家也有优势。
Michelle Singletary在每个年龄段的金钱里程碑
詹妮弗?多德(Jennifer Dodds)在休斯顿地区看到了这种动态，根据Redfin的数据，过去三年，休斯顿地区的房屋售价中位数从27.5万美元左右跃升至32.5万美元。作为一名主要与老年人打交道的房地产经纪人，多兹专注于帮助老年买家找到下一套房子，她经常寻找最适合那些正在缩小规模但还不打算搬进辅助生活中心或老年社区的购物者的平房。(根据NAR的数据，最近70%的购房者家中没有18岁以下的孩子，这是有记录以来的最高比例，远高于1985年的42%。)
大流行期间，市场上充斥着难以控制的竞购战，这种日子已经一去不复返了。但多兹表示，年长买家仍有明显优势，他们的财富和收入已经积累了几十年，通常都是顶级买家。
退休人员和年轻人之间的消费差距正在扩大
“他们看起来更稳定，”多兹说，“而且感觉他们更有能力完成这笔交易。”
今年早些时候，艾琳·约翰逊(Earlene Johnson)和她的丈夫多恩(Donn)环顾了一下他们住了35年的家，觉得工作太多了。这对76岁的夫妇在唐被诊断出患有癌症后，决定快速搬家。于是，他们收拾了位于密苏里州怀尔德伍德的两层四居室的房子，开始寻找更小的房子。
他们很快以大约17万美元的价格，在一个离朋友很近的社区买了一套两居室的共管公寓。他们没有全部付现金，但能够证明，如果银行融资失败，出售房屋将获得大量资金。不久之后，约翰逊一家以52万美元的价格卖掉了他们的老房子，比要价高出了2万多美元。
这种快速的转变意味着约翰逊一家承担了两项抵押贷款，一项低于4%，另一项在7%左右，持续了一段时间。(“天啊，我尽量不去想它，”艾琳·约翰逊(Earlene Johnson)说。)不过，一旦他们的老房子出售成功，约翰逊夫妇希望也能还清他们在公寓上的剩余债务。
Earlene Johnson说:“我们有两笔抵押贷款，但我认为我们有能力支付，而且还有剩余的钱用于削减其他一些信贷。”(唐恩本月早些时候去世了。)
所有婴儿潮一代的购房者都在保持住房库存——本来就不充足——甚至更紧。
蒂娜·多伊尔(Tina Doyle)是密歇根州安娜堡(Ann Arbor)的一名专注于老年人的房地产经纪人。以及底特律大都会地区。在安娜堡所在的华盛顿县(Washtenaw County)，待售房屋只够维持一个半月。这比去年下降了18%，当时供应已经非常紧张。
多伊尔说，该地区的房屋竞争减少了，部分原因是市场中间的人已经撤出。在很多情况下，这些房主的房屋抵押贷款利率很低，他们需要很大的动力才能放弃。
这往往使老年人和有抱负的首次购房者竞争类似类型的房屋——只有几间卧室，没有太多的维护。通常会有一个明显的赢家。
“这不仅仅是老年人的转变，”道尔说。“这更像是市场其他部分的转变。”
