当决定是租房还是买房时，我们的大多数父母给了我们这样的建议:(1)搬出去(!)，(2)租便宜的房子，存钱直到你能付得起首付，然后(3)为房子融资，因为你是在投资房地产，而不是每月扔掉租金。
然而，在今天的房地产市场——无论是在佛罗里达西南部、阿拉巴马州还是马萨诸塞州西部——年轻的工薪家庭几乎不可能遵循这三条建议。无论是租赁市场还是私人住宅市场，糟糕的经济政策——联邦、州和地方——都是罪魁祸首。
这很糟糕。虽然大多数美国人认为离开父母家是一种重要的成人仪式，但皮尤研究中心最近的数据显示，在25岁至29岁的男性中，有37%的人目前与年长的亲戚住在一起，这一比例令人震惊。在很多情况下，男性和女性都因为经济原因回到父母身边。他们就是找不到赚钱的方法。
现在持怀疑态度的人可能会说，年轻人回家是因为他们不努力工作，无法满足预算，或者没有勇气面对世界。但租金数据显示并非如此。
美国住房和城市发展部(HUD)将家庭定义为“负担住房费用的家庭，当他们将超过30%的月收入用于租金或抵押贷款，以及其他住房需求，如水电费。”这些负担沉重的家庭往往难以支付其他必需品，如食品、衣服、交通或医疗保健。租房者比抵押贷款持有人更有可能承担住房成本。
最新全国数据(2023年5月)沃勒-威克斯-约翰逊租金指数突显了租房或想租房的年轻家庭所面临的财务压力。2023年5月，全国租金中位数为2048.36美元。这比历史增长率高出8.11%，仅去年一年就上涨了4.79%。该指数还估算了普通家庭避免住房和城市发展部定义的“租金负担”所需的年收入，而在2023年5月，美国的这一数字高达81934美元。然而，美国人口普查局(US Census Bureau)对家庭年收入的最新估计(尽管落后了两年)大约只有7万美元。很明显，许多国家租赁市场的情况使年轻家庭很难找到符合其预算限制的价格的住房。
此外，由于城市之间的公用事业成本差异很大，沃勒-威克斯-约翰逊指数完全将公用事业成本从估计的每月住房成本中剔除。这意味着租房市场的负担比该指数显示的还要沉重，平均每个家庭需要更多的年收入来避免租金负担，而不是2023年5月估计的81934美元。
但是为什么呢?为什么很多人都买不起房子?为什么不局限于房租或房价?
所有住房的价格——公寓、多单元建筑、联排别墅和单户住宅——涨跌一致的根本原因是，买房和租房是我们大多数人面临的两种选择。经济学家称它们为“替代品”。有很多这样的例子。在最近的一个案例中，疫情造成的微芯片供应链问题导致新车供应减少，不仅导致新车价格上涨，而且导致与其最接近的替代品二手车价格上涨。因此，在住房方面，住宅房地产的高价格或高抵押贷款利率将迫使家庭进入租赁市场，导致租金上涨。相反，高租金会鼓励家庭买房，这将推高房价。简而言之，无论哪个市场先变化，房屋价值都会同时上涨和下跌。
但这些都没有解决一个根本问题，即为什么所有的房价看起来都如此之高。谁知道为什么价格下跌是短暂的，而迅速上涨成为新常态。
答案是双重的。首先，许多住房政策——通常是善意的——导致了我们喜欢称之为“人为的稀缺”。现在我们都面临着人为的稀缺，尤其是在处理垄断问题时。事实上，这就是垄断者的意义所在。既然你没有面临竞争，你可以生产比我们在竞争更激烈的市场上看到的更少的商品或服务。这是人为造成的赤字。当你产出更少时，你可以得到更多。
这就是为什么现有的垄断者和潜在的垄断者都如此努力地制定经济规则，以确保他们的公司尽可能长时间地从人为的稀缺中获利。永久垄断力量的最佳保证是迫使政客们将与你竞争定为非法行为。经济学家将企业以这种方式游说政界人士的代价高昂的努力描述为“租金搜索”行为。
住房市场也存在人为的短缺，但在这种情况下，是设计师自己造成了住房短缺——并因此导致了高房价。
首先，全国大多数城市都使用住宅分区，这是一种将一个“区域”的土地使用限制在少数有限用途的过程。例如，如果一个地区被“划为”仅供单户住宅使用，那么在该地区建造公寓楼或汽车修理厂是违法的。你已经可以看到，这样的分区条例人为地造成了本不应该短缺的公寓楼的短缺。当出现人为的稀缺时，随之而来的是更高的价格。
住宅分区的倡导者通常有两个方向。首先，我们自己听到居民为这种限制性政策辩护，因为它们是通过民主程序实现的。也就是说，如果目前居住在单户社区的居民愿意投票保持这种状态，那么这就是他们的民主权利。毕竟，谁能反对民主驱动的政治呢?
但是仅仅因为政治是投票决定的并不意味着它是好的政治。这是一个极端的例子，但在美国，我们曾经容忍奴隶制，这是当时代议制民主的产物。但由于许多原因，这一政策被误导了。或者，举一个荒谬的例子，我很确定，如果我们在意的话，有足够的选票通过普选来禁止领结成为男性时尚。但这将是一个愚蠢的政策，因为它会阻止人们自由选择自己的领带。
住宅分区的拥护者会提出的另一个论点是，它使社区变得“美丽”。我们曾听人说过这样的话:“没人希望教堂挨着学校、餐馆、汽车修理店。”但这种观点忽略了一些严肃的问题。首先，在人类历史的大部分时间里，包括美国历史的大部分时间里，我们都在同一个地方工作、玩耍、做礼拜和购物。购物中心、街区和工业园区都是20世纪的发明，现在我们开车去我们过去常去的地方。在大多数情况下，我们现在在不同的区域做事情的原因是因为分区条例使其如此，而不是因为细分和工业园区作为自由社会的产物自发出现。
对任何生产资源——无论是土地、劳动力、资本还是企业——的任何限制，都必然会限制和破坏其生产潜力。
这让我们回到了人为的稀缺问题。如果年轻的工薪家庭需要更多的住房，市场应该能够满足他们的需求。相反，我们正在限制可以建造新公寓的地方。如果你曾经想知道为什么一个新的公寓楼在你当地的沃尔玛后面，而不是在一个更方便居民的位置，那就怪分区了。
即使在我们谈论独户住宅的地方，我们也在人为地制造一种稀缺。大多数市政当局都规定了最小的地块面积、到街道的最小距离以及到邻居房屋的最小距离。这种政策人为地限制了居民的数量，使其低于应有的水平。所有这些都是民主的，但它限制了工薪家庭的机会，这些家庭正在寻找一个他们负担得起的地方，既方便他们的工作，也方便他们的孩子上学。
缺乏经济适用房的另一个原因是什么?我们通过分区、最小地块面积和“挫折”(与邻居或街道的最小距离)提到了“人为稀缺”。但是，还有什么阻碍年轻工薪家庭负担得起的住房呢?
另一个答案在于美联储对利率的积极管理。利率——所有利率——可能是市场经济中最重要的价格。他们应该帮助家庭了解应该存多少钱、存多久，并鼓励企业明智地借贷和投资。但是，美联储并没有让利率来协调这些计划，而是征用利率来试图履行它的两个职责:“最大限度的就业”和“价格稳定”。因此，利率无法准确地告诉开发商该借多少钱、什么时候借，也无法告诉潜在购房者该借多少钱。
最近几个月，在疫情最严重的时期过后，房价略有下降，这听起来是个好消息。但与此同时，抵押贷款利率翻了一番多。房屋的实际每月价值是你的抵押贷款支付，使用房屋的销售价格和固定利率计算。虽然单户住宅的销售价格下降了，但很难说住房的整体成本已经大幅下降。
人们常说，少即是多。在这种情况下，减少住房监管和美联储的干预可能会带来更多我们所说的我们想要的:所有人都能负担得起的住房，位于最有利于社会的地方。
