随着安大略省建筑商statview Homes的破产和破产程序进入第六个月，一起集体诉讼对安大略省法律的漏洞提出了质疑，该漏洞使一些新房购买存款不受保护。
目前，如果你在安大略省签署一份施工前合同，购买一套永久产权住宅，作为该交易一部分的任何现金存款都不需要受到法律信托的保护，开发商可以随意使用。但如果你买的是一套预售公寓，这些存款就会被信托保管，不能花掉。
倡导在房地产行业加强消费者保护的活动人士芭芭拉·卡普金(Barbara Captijn)说，“这是一个早就应该消除的差距。”“政府没有理由因为人们购买的房产类型而歧视他们。”
随着越来越多的开发商在劳动力和信贷成本高昂的情况下难以完成项目，永久产权和共管公寓的区别可能会对新购房者产生重大影响。在765名购房者向破产的statview Homes支付了7700万美元押金的案例中，这已经是一个大问题。
根据法庭指定的接管人KSV Advisory Inc.的说法，这数百万美元已经被“挥霍”或花掉了，此外还有一些建筑融资和抵押贷款机构借给StateView的3.49亿美元，以及道明银行集团(TD Bank Group)说的另外3700万美元，这些钱是通过所谓的支票欺诈计划从该行转移出去的。statview相关公司的银行账户总共只剩下46.7万美元。
接管人计划接管StateView地块内剩余的土地资产，并将其出售以换取现金，以解决建筑商的债务。然而，KSV已经警告说，将没有足够的资金偿还所有债权人。根据资不抵债和破产法，联排别墅的永久产权地位意味着存款人被视为无担保债权人，他们只会在有担保的贷款人之后得到偿还。
这促使代表买家利益的两家公司采取了法律行动。Sotos LLP已提起集体诉讼，挑战StateView的合同，而Tarion Home Warranty已提起单独动议，追溯建立破产程序的存款人信托。
Tarion的利益很直接:它是安大略省授权的一个机构，从建筑商那里收取费用，为诸如存款之类的事情提供保险支持。对于自2018年以来购买的房屋，Tarion为高达10万美元的押金提供保险(如果购买价格超过60万美元)，这意味着Tarion可能要向StateView的存款人支付近7600万美元。
索托斯说，有些存款人支付的金额超过了塔利安保险的保险金额，而它希望代表这些存款人的利息。该公司还在寻求损害赔偿，原因是由于州景公司未能建造这些房屋，这些房屋可能会贬值。
索托斯律师事务所的合伙人丹娜·波莫纳扎·贾利利(Denna Pourmonazah Jalili)说，“我们是在为公众利益辩护。”“这个问题出现得越来越多。房地产繁荣刺激了很多人的贪婪和过度热情。”
索托斯诉讼的焦点在于，由于所有权结构的复杂性，《共管公寓法》(Condominium Act)的语言被纳入了StateView的买卖协议。如今，安大略省的大多数永久业权联排别墅都拥有共同要素共管公寓公司(Common Element Condominium Corporation，简称CEC)的部分所有权，买家最终共同拥有私人道路、停车场或其他设施等共享基础设施。大多数永久业权联排别墅合同都将象征性的1美元或2美元用于公共要素的费用。贾利利称，这一条款是法律上的虚构，允许公司绕过《共管公寓法》(Condo Act)将存款存入信托的要求。索托斯要求法院裁定建立一个补救信托，以便接管出售的收益可以流向买家。
其他经常处理此类合同的律师表示，CEC条款是行业标准，真正的问题是《安大略省新住宅担保计划法案》(ontario New Home Warranties Plan Act)区分了永久业权和共管公寓。
Feld Kalia Professional Corp.的大卫·菲尔德(David Feld)说:“这些合同都是经过考验的真实合同。”不过，该公司总是建议买家与律师一起审查任何施工前的合同。“如果你买的是永久产权，而不是《共管公寓法》(Condominium Act)管辖的任何房产，那就有风险。这是一个很大的风险。我们要求客户把支票交给建筑公司的信托律师。”
KSV反对Tarion和Sotos建立事后信托的要求，尤其是因为这意味着将会有更少的钱可分配，因为信托资金不能在破产时在其他索赔人之间分配。KSV在提交给安大略省高等法院法官彼得·j·卡瓦纳(Peter J. Cavanagh)的报告中还辩称，“从法律和/或原则上讲，Tarion无权获得所寻求的补救措施。”卡瓦纳将对这些动议作出裁决。
“仅仅因为某件事是行业惯例，并不意味着它是合适的，”贾利利说。“即使这是每个人都在做的事情，我们也认为这违背了《共管公寓法案》的本质。”
律师事务所Shibley Righton的合伙人奥黛丽?勒布(Audrey Loeb)表示，在对待永久产权和共管公寓存款方面的分歧始于1980年，当时一个共管公寓项目的财务崩溃导致当时的政府被迫为存款人纾困。在那之后，《共管公寓法》(Condominium Act)进行了修订，使得共管公寓的存款被信托保管，而永久产权的存款则被单独保留。勒布预计，任何改变现状的尝试都会遭到安大略省建筑商的强烈反对。
“开发商永远不会让政府以信托形式持有所有的永久业权资金，”她说，并指出以信托存款为抵押借款的成本较高。“所有这些保护消费者的东西都花了我们更多的钱。要求开发商做事并不是本届政府的首要任务。”
